2023年不过刚过一个季度，然而房地产市场却可谓跌宕起伏，尤其是成都市，“金3银4”卖房季中的“金3”更是打破了多项纪录，在全国房地产市场中也是一骑绝尘的存在。

 

然而，就全国而言，随着经济下行、企业裁员加大、消费欲望降低、楼市遇冷（大部分而已）等原因的叠加，前些年甚嚣尘上的个人房产税似乎没有了声音，但房产税真的没有消息了吗？

 

其实不然，房产税早已在上海、重庆实行，并于今年发布新政策，而房产税推行全国必将是大势所趋，只是何时推向全国而已。

 

今天，小柳就和大家聊一聊房产税，以及二手房在交易过程中需要注意的一些事项。推文较长，建议大家先关注小柳再收藏此推文。

 

同时，有任何与企业财务建设、税务筹划、法律咨询等有关的疑问，都可以在评论区讨论，也可以向小柳咨询，帮您解决实际困难。

 

01、上海市房产税

 

2011年，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知。

 

《办法》规定上海市房产税的征收对象为：“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。”

 

也就是说，如果是拥有上海户口的家庭，那么首套房免税，从第二套房开始征收房产税；如果是非上海户口家庭在上海买房，那么哪怕是首套房也应依据规定缴纳房产税。

 

计税依据则是“应税住房市场交易价格的70%。”税率为0.6%，但如果“应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。”

 

但如果“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。”

 

因此，上海房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率。

 

同时，上海市民家庭有二套房的，如果该房屋是因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。而高级引进人才持有居住证并在上海市工作的话，也可以免除房产税；

 

另外，如果上海市民新买了一套房后在1年内售出原住房，自己还保持仅有一套住房的事实，那么已缴纳的房产税可以退还；对于非上海市民，只要持有居住证满3年并在上海市工作的购房人，且该房屋属于其家庭唯一住房的，可以享受免除房产税的优惠，如果已经缴纳了的，则可以申请退还。

 

而上海市的房产税属于1年1缴，但与上海市主要针对炒房客不同，重庆市主要针对高档住房、别墅等。

 

02、重庆市房产税

 

2009年，重庆市人民政府印发《重庆市人民政府关于印发重庆市房产税实施细则的通知》。

 

2017年，重庆市人民政府修订《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。

 

办法规定，房产税的试点区域为重庆市：“渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）。”

 

而征收对象主要分为：1、个人拥有的独栋商品住宅。2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。3、在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。（原为二套房，后调整为首套房）

 

其中，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

 

而房产税的纳税人则规定为应税住房的产权所有人，计税价值也确定为房产的交易价。其中，独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新规，无论产权是否变动，均需要纳税且税率不变。如果应税房产用于出租，则只征收住房房产税，不再按租房租金征收房产税。

 

重庆房产税为阶梯税，其中，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。而在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。

 

另外，个人住房房产税的应纳税额为应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。为什么不直接以交易总价×税率呢？

 

因为重庆市和上海市一样，都有免税面积，如纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。如果买了多套的话，也应按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。而在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

 

2023年1月1日，重庆市住建委公布2021—2022年中心城区新建商品住房成交建面均价2倍标准为28566元/平方米。

 

也就是说，2023年重庆购买单价超过28566元/平方米的房产都需要缴纳房产税，税率为0.5%；如果单价超过42849元/平方米，税率为1%；如果单价超过57132元/平方米，那么税率就为1.2%。（“三无人员”不管价格都要缴税）

 

03、房产税全国普及

 

重庆市房产税开始于2009年，上海市房产税开始于2011年，经过十多年的试点、检验，上海、重庆房价得到了有效遏制，尤其是重庆。数据显示，截至2021年，上海市房产税总收入已达到“200多亿规模”。

 

同时，财政部数据显示，2021年1—11月全国房产税收入为2967亿元，同比增长17.7%；2022年，全国房产税收入为3590亿元，比上年增长9.5%。

 

从全国房产税总收入逐年上涨趋势、以及试点地区房产税未曾取消等来看，房产税必将成为我国未来税收收入的主要来源之一，房产税也必将会在全国普及，只是此时间节点或许会在下一轮房产上涨期启动。

 

随着经济下行、劳动密集型产业转移、年轻人结婚率逐年下跌、新生儿出生率屡破新低、房地产市场硝烟四起，大量相关从业者不断唱衰房价，大量普通人员同样不再看好房价。

 

未来房价会降吗？未来会空巢遍地吗？

 

小柳想说，大家真的想多了。在城市化过程中，城市虹吸效应加剧，大量周边城市、农村人员会进一步融合进中心城市、大城市，为中心城市、大城市提供源源不断的生产力，接力房地产。不过，农村房价、小城市房价却会面临极大考验。

 

同时，教育部数据显示，2018年高校毕业生将达820万；2019年高校毕业生达834万；2020届高校毕业生将达874万人；2021年全国普通高校毕业生达909万人；2022届高校毕业生规模预计1076万人；2023届高校毕业生预计达1158万人；2024年大学毕业生人数约1187万人。

 

从2018年到2024年，预计总共有6858万人毕业，而这部分人都将会有买房、租房需求，势必会再次推动房价上涨。

 

另外，包括韩国首尔、日本东京、英国伦敦、美国纽约等城市的人口生育率不断新低，然而当地房价却没有发生大幅度下降，所以在短期内，国内房价不会出现大幅度下滑，甚至还会缓慢增长（可以看看各地二手房活跃度），因此房产税必将会在全国推行。

 

所以，有房的朋友，一定要做好房产规划。而在二手房交易中，也千万别尝试通过阴阳合同偷逃税。