项目融资业务指引（项目融资业务核心要素手册）

近传住宅类地产私募基金暂停备案的消息，无疑对房地产项目输血会有影响，那么在目前三条红线以及城市更新浪潮下，融资业务到底包括哪些核心要素？

01

拟融资主体要素

1.1 主体情况

主要介绍融资主体情况，包括：拟融资主体（公司）名称、总部所在地、是否克而瑞榜单、是否踩“三条红线”、是否上市公司、所在区域开发项目体量及个数等。

1.2 对接情况

主要介绍业务对接情况，包括：业务对接人职务、所在部门以及直接汇报对象等。

02

拟融资项目要素

2.1 项目简介

主要介绍项目基本情况，包括：项目名称、项目区位、占地面积、商住体量以及可售比例、周边住宅和商业市场及去化情况。

2.2 项目阶段

如为净地项目，则可以划分为尚未取得权属证明/已缴纳部分土地款/缴纳所有土地款/取得国土证/四证齐全。

如为广州市城市更新项目，则可以划分为意愿表决完成/已大部分标图建库/纳入城市更新计划/基础数据固化/确定前期服务企业/确定正式合作企业/片区策划方案批复/项目实施方案批复/拆补方案达到80%。

03

资金计划要素

3.1 已投入资金情况

如为净地项目，则包括：有票土地成本及契税、开发建设资金、收并购溢价、其它税金等。

如为城市更新项目，则包括：拆迁补偿成本（货币）、复建地块投入的有票成本、补缴地价及契税等。

3.2 拟融资需求

主要是介绍相关融资计划要素，包括：拟融资额度、拟融资期限（一般最短3个月）、期望年利率（一般6%-20%）、融资进入节点及其用途等。

04

风险控制要素

4.1 融资退出路径

主要是明确投入资金的后端退出路径，包括：劣后方自有资金置换、拆迁贷置换、开发贷置换、其它融资来源置换或担保补足（说明）、销售回款偿还等。

4.2 增信担保措施

主要是介绍相关前置和后置的风险控制措施，投前手段包括：项目公司股权质押、融资主体集团担保、融资主体实控人担保、是否接受资金方明股实债（大股）、是否接受出具兜底承诺函等；

投后手段则包括：是否接受专款专用和财务监督、是否接受章证照监管、是否接受委派董监高、是否接受委派财务人员、是否接受其它项目回款监督、是否接受总包指定等。

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